ДЕТИ И НЕДВИЖИМОСТЬ
О правах несовершеннолетних при сделках с недвижимостью рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Ивановской области Н. В. ВЕДЕРНИКОВА.
– Интересы и права детей – участников сделок с недвижимостью специально защищены многочисленными законодательными актами: Семейным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом, законом «О приватизации жилищного фонда», Конституцией, Жилищным кодексом и другими документами. Актуальность темы подтверждается статистикой: при совершении около 60 % операций на рынке недвижимости в сделке фигурирует ребенок, а ущемление прав детей при совершении сделок с недвижимым имуществом является в числе самых распространенных причин признания их недействительными.
При этом Постановление Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей, это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ.
То есть, если ребенок в результате самой, по вашему мнению, тщательно подготовленной сделки оказался «на улице» или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам, – такая сделка должна быть признана недействительной.
Очевидно, что операции по купле-продаже недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском.
Поясним основные особенности государственной регистрации недвижимости с участием детей.
Прежде всего, о ком, собственно, идет речь. Статья 54 Семейного кодекса: ребёнком считается любой гражданин, не достигший полных восемнадцати лет. Статьи 26 и 28 Гражданского кодекса РФ определяют недееспособность детей до 14 лет (их интересы представляют опекуны или родители) и частичную дееспособность граждан от 14 до 18 лет.
Эти маленькие граждане РФ, согласно советской еще поговорке, — «привилегированный класс» среди других участников оборота недвижимости.
Как соблюсти их права и минимизировать риски?
Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для него.
Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором.
В-третьих, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.
Продать квартиру, где малолетние дети являются собственниками квартиры или доли, можно только при получении разрешения органов опеки. Без такого документа (постановления на продажу) действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным.
Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади (пусть даже в другом регионе или государстве).
Кроме того, в силу решения КС РФ от 08.06.2010 № 13-П «По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ…», если ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья, также допускается его отчуждение только с согласия органа опеки и попечительства.
И наконец, с 2016 года все сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, подлежат обязательному нотариальному заверению.
